Schlagwort: Architektenrecht

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Wintergarten undicht – Abbruch und Geld zurück?

Wintergärten erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Gern wird der begehrte Anbau auch nachgerüstet. Die Vorteile liegen auf der Hand: Bei größerer Nutzfläche und Sitzplatz mit Urlaubsatmosphäre soll auch noch durch den Treibhauseffekt des Wintergartens Geld gespart und das Wohnklima in der kalten Jahreszeit verbessert werden. Allerdings ist die Errichtung eines Wintergartens technisch anspruchsvoll und gelingt in den meisten Fällen nicht perfekt. Viele selbsternannte Fachleute und selbst manche Architekten scheitern sowohl an der notwendigen Klimatisierungsmöglichkeit, als auch an der Dichtigkeit des Anbaus. Ein Wintergarten taugt nur dann für den beabsichtigten Verwendungszweck, wenn für ausreichende Lüftungs- und Beschattungsmöglichkeiten Sorge getragen ist. So reichen Innenrollos als Beschattung keinesfalls aus, da sie lediglich einen Blendschutz bieten, nicht aber die im Sommer unerwünschte Aufheizung des Wintergartens verhindern. Auch Wärmeschutzglas ist ein Paradoxon an sich; auch im Winter, wenn der Wintergarten gerade als zusätzliche Solarheizung fungieren soll, wird der Wärmeeintrag auf diese Weise gerade verhindert. Notwendig ist vielmehr neben einer Außenbeschattung die Möglichkeit einer ausreichenden Belüftung, zu der jedenfalls auch Öffnungsmöglichkeiten an der höchsten Stelle des Wintergartens im Dach gehören sollten.

 

Doch was tun, wenn all diese Dinge beim Bau nicht beachtet wurden und der Platz an der Sonne sich als überhitzter undichter Albtraum erweist?

 

Folgenden Fall hatte das OLG Bremen (Urt. v. 07.09.2005 Az. 1 U 32/05) zu entscheiden: Der Bauherr, der ein Unternehmen mit der Errichtung eines Wintergartens beauftragt hatte, hatte bis zur Abnahme bereits Abschläge i.H.v. 23.298,17 € geleistet. Mehrfach hatte er gerügt, dass der Wintergarten nicht regendicht sei. Auch nach drei Nachbesserungsversuchen bestand das Problem weiter. Der Unternehmer klagte seine Schlusszahlung ein. Der Bauherr verlangte hingegen, nach dem er den Rücktritt vom Vertrag erklärt hatte, neben der Rückzahlung der geleisteten Abschläge den Abbau sowie die Rücknahme des Wintergartens. Zu Recht, wie das OLG Bremen entschied: Nach dem durch Sachverständigengutachten geklärt war, das der Wintergarten weiterhin undicht war und der Bauherr drei Nachbesserungsversuche zugebilligt hatte, was das OLG im konkreten Fall für ausreichend ansah, war für den Bauherren die Duldung weiterer Nachbesserungsversuche unzumutbar. Nach zu Recht erklärtem Rücktritt musste der Unternehmer deshalb die erhaltenen Abschläge komplett zurückgewähren und den Wintergarten wieder abbauen. Der Bauherr musste den Rückbau und Abtransport dulden.

 

Die Entscheidung zeigt, dass die Gefahr für den Werkunternehmer erheblich ist: Zwar ist der Rücktritt bei unerheblichen Mängeln, überwiegendem Mitverschulden des Bauherren oder Annahmeverzug ausgeschlossen. In allen anderen Fällen läuft der Bauunternehmer Gefahr, das bereits errichtete Gewerk auf eigene Kosten wieder abreißen und beseitigen zu müssen und auch noch den vollen Werklohn zurück zu bezahlen, wobei die Frage, welche Mängel als erheblich anzusehen sind immer eine Frage des Einzelfalles ist. Bei einem Mängelbeseitigungsaufwand von 10% des Werklohnes soll der Rücktritt vom Vertrag nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (IBR 2012, 146) ausgeschlossen sein.

 

Klaus-Peter Liefländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Anwaltskanzlei Dr. Dörfler & Liefländer

 

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Straßenbauarbeiten – Entschädigung für Umsatzeinbußen ?

Der Fall ist nicht selten: umfangreiche Bauarbeiten in der Innenstadt führen dazu, dass bei Geschäften, die ihren Sitz direkt an betroffenen Strassen haben, die Kunden wegbleiben, weil der Zugang nur noch erschwert oder zeitweise gar nicht möglich ist, sodass der Geschäftsinhaber erhebliche Umsatzeinbrüche hinnehmen muss. Der VGH Baden Württemberg hatte einen derartigen Fall zu entscheiden und hat einige Grundsätze aufgestellt, die für einen Entschädigungsanspruch gegeben sein müssen (VGH BaWü Urteil vom 17.12.2004 Az. 5 S 1914/03).

 

Geregelt ist die Entschädigungspflicht für Thüringen im Thür. Straßengesetz § 22 Abs. 5. Hiernach kann der Inhaber eines Betriebes eine Entschädigung in Höhe des Betrages fordern, der für den Fortbestand des Betriebes trotz eigener Anstrengungen erforderlich ist, um den Fortbestand des Betriebes zu sichern. Voraussetzung ist, dass für längere Zeit Zufahrten oder Zuwege durch Straßenarbeiten unterbrochen sind oder deren Benutzung wesentlich erschwert ist und dadurch die wirtschaftliche Existenz des anliegenden Betriebes gefährdet ist.

 

Im Falle des VGH BaWü hatte das Verwaltungsgericht in der ersten Instanz den Anspruch des Unternehmers scheitern lassen wollen, weil dieser zwar Gewinneinbußen erlitten hatte, jedoch die Kosten gedeckt waren; dem Unternehmer blieben für sich selbst noch ca. 350,- Euro monatlich. Dem hat der VGH eine Absage erteilt. Für den Fortbestand eines Unternehmens ist demnach auch erforderlich, dass ein angemessener Unternehmerlohn erwirtschaftet werden kann. Der VGH ließ die Klage aber aus anderen Gründen scheitern. So hat der Unternehmer den vollen Beweis zu erbringen, dass die Umsatzeinbußen ausschließlich auf Arbeiten unmittelbar im Bereich seines Geschäftes zurückzuführen sind. Nicht ausreichend ist es hiernach, dass etwa Arbeiten an benachbarten Straßen zu einer erschwerten Erreichbarkeit des Geschäfts führen. Derartige Beeinträchtigungen sind nicht ersatzfähig. Auch der Wegfall von Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Betriebsnähe führt nicht zu einem derartigen Anspruch. Schließlich besteht auch kein Recht auf einen bestimmten Zugang. Ausreichend ist es, dass die Erreichbarkeit des Geschäftes überhaupt gewährleistet ist. Selbst kurzzeitige vollständige Sperrungen hat der Geschäftsinhaber hinzunehmen.

 

Das OLG Naumburg hat in einem Urteil vom 17.04.2014 (Az 6 U 33/13) dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch eines Tankstellenbetreibers eine Absage erteilt, der sechs Monate vom Durchgangsverkehr abgeschnitten, jedoch über eine Umleitung erreichbar war. Zwar hätten die laufenden Einnahmen nicht zur Deckung der Kosten gereicht, die betroffene GmbH habe jedoch genügend Eigenkapital gehabt, sodass eine Existenzgefährdung zu keinem Zeitpunkt gegeben gewesen sei.

 

Leider zeigt sich immer wieder, dass die Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen zwar grundsätzlich möglich, aber an sehr hohe Voraussetzungen geknüpft ist. In jedem Einzelfall sind daher sorgfältig die Tatsachen, also die konkreten Beeinträchtigungen und die Folgen hieraus und damit die Erfolgsaussichten zu prüfen.

 

Klaus-Peter Liefländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Anwaltskanzlei Dr. Dörfler & Liefländer

 

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Nachbar zahlt bei Beschädigung durch Abriss

In einer Entscheidung vom 17.07.2003 hat das OLG Karlsruhe einem Kläger Schadensersatz für die Beschädigung seines Hauses in Höhe von 144.000 € zugesprochen und darüber hinaus festgestellt, dass dem Kläger alle weiteren Schäden zu ersetzen sind, die durch den Abbruch des Nachbarhauses entstanden sind.

 

Der Nachbar hatte sein Haus abreißen lassen, wodurch es in der angrenzenden Nachbarbebauung zu schwerwiegenden Rissbildungen gekommen war.

 

Das Gericht hat den Eigentümer des Nachbargrundstücks und dessen mit der örtlichen Bestandaufnahme, Festlegung von Sicherungsmaßnahmen und statischen Berechnungen beauftragtes Ingenieur-büro als Gesamtschuldner dazu verurteilt, den Schaden gemeinschaftlich zu ersetzen.

 

Dem Grundstücksnachbarn warf das Gericht vor, nicht von vornherein alle Maßnahmen getroffen zu haben, um einen Schaden am Nachbargebäude zu verhindern. Es sei dem Nachbarn gem. § 922 S.3 BGB verboten gewesen, die angrenzende Wand ohne Zustimmung des Nachbarn zu beseitigen, bei sorgfältiger Prüfung

sei es von vornherein erkennbar gewesen, dass  weitere Maßnahmen zur Erhaltung der Stand-sicherheit der Wand des Klägers erforderlich gewesen seien.

 

Auch der Architekt habe bei sorgfältiger Ursachen-forschung voraussehen können, dass die nach dem Abriss freistehende halbscheidige Grenzwand aufgrund fehlender Aussteifung nicht mehr standsicher sein würde. Der Einwand des Architekten, dies wäre mit ganz erheblichen Zusatzkosten verbunden gewesen, greift nicht. Er hätte auf jeden Fall seinen Auftraggeber darauf hinweisen müssen, dass die genaue Beurteilung der Standsicherheit weitere Nachforschungen erfordert hätte. (OLG Karlsruhe Az.12U53/00).

 

Diese Rechtsauffassung ist in einem von unserer Kanzlei erstrittenen Urteil des Thür. OLG bestätigt worden. In seiner Entscheidung vom 23.02.2011 (Az 2 U 223/10) hat das OLG sowohl die Bauherren, als auch die ausführende Baufirma zu Schadensersatzzahlungen in Höhe von  rund 100tsd. Euro verurteilt, da durch den Abriss eines Nachbarhauses das frisch sanierte Haus der Kläger durch erhebliche Rissbildungen stark geschädigt worden war. Auch in diesem Fall waren sowohl vorbeugend erforderliche Schutzmaßnahmen, als auch ein angemessen vorsichtiger Abriss des Nachbarhauses unterblieben.

 

Klaus-Peter Liefländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Anwaltskanzlei Dr. Dörfler & Liefländer

 

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Mangelhafte Fliesen

Mangelhafte Fliesen – wer trägt die Kosten für Aus- und Wiedereinbau?

 

Ein privater Bauherr kaufte in einem Baumarkt 50 qm glasierte Feinsteinzeugfliesen der Abriebklasse 5 als „1. Wahl“. Schon kurz nach der Verlegung stellte sich heraus, dass die Glasur der Fliesen bereits bei geringster Beanspruchung – z.B. schon beim Herunterfallen eines Kaffeelöffels – abplatzte. Grund hierfür waren sog. Hohllagen innerhalb der Fliesen. Der Bauherr verlangte vom Baumarkt Erneuerung des Fliesenbelages (10.368, – €), Malerarbeiten (1.704, – €), De- und Remontage der Sanitäreinrichtung (2.858, – €), Ab- und Aufbau der Küche (2.070, – €) sowie diverse Eigenleistungen und Notunterkunft (ca. 1.400, – €).

 

Mit Erfolg: Obwohl nur Zwischenhändler muss der Baumarkt im Rahmen seiner Nacherfüllungspflicht gem. § 439 Abs. 1 BGB die begehrten Wiederherstellungsleistungen erbringen. Dabei kann er sich nicht einmal auf die Unverhältnismäßigkeit der Kosten berufen, auch wenn die Wiederherstellungskosten den Kaufpreis der Fliesen um mehr als das 15-fache übersteigen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 02.09.2004, Az. 12 U 144/04). Das OLG führt dazu aus, dass es für die Unverhältnismäßigkeit egal sei, wie das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Kosten ist. Die Mängelbeseitigungskosten müssten lediglich in vernünftigem Verhältnis zum erzielten Erfolg stehen. Bei bloßen kleineren Schönheitsmängeln kommt deshalb eine derartig umfangreiche Nacherfüllung nicht in Frage. Vorliegend beeinträchtigen aber die Abplatzungen die Gebrauchsfähigkeit der Fliesen nachhaltig. Da zu erwarten sei, dass es im Laufe der Zeit zu immer größeren Abplatzungen komme, müsse der Kunde dies nicht hinnehmen.

 

Klaus-Peter Liefländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Anwaltskanzlei Dr. Dörfler & Liefländer

 

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Holzbock im Haus?

Makler haftet wegen Aufklärungspflichtverletzung

 

Der Bundesgerichtshof hatte folgenden Fall zu entscheiden:

Der Käufer erwarb eine Jugendstilvilla über einen Makler, der vom Verkäufer beauftragt war. Der Käufer schloss mit dem Makler keinen Vertrag, verpflichtete sich aber dem Verkäufer, gegenüber, die Maklerprovision in Höhe von 101.000, – € zu bezahlen. Der Makler, der bei der Kaufvertragsbeurkundung anwesend war, sollte vom Käufer direkt bezahlt werden.

Im Kaufvertrag versicherte der Verkäufer u.a., dass ihm von einem Befall der Villa mit dem Holzbock nichts bekannt sei. Später stellte sich doch ein Befall heraus. Nach dem der Käufer sich mit dem Verkäufer über Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz geeinigt hatte, verlangte der Käufer nun noch die gezahlte Provision vom Makler zurück und zwar mit der Behauptung, der Makler habe vom Holzbockbefall gewusst.

 

Zu Recht, wie der BGH meint (Urt. v. 22.09.2005 Az. III ZR 295/04). Auch wenn zwischen Käufer und Makler kein direkter Vertrag zustande gekommen sei, habe der Makler die Pflicht, den Käufer über erhebliche Mängel an der Kaufsache aufzuklären, wenn er Kenntnis davon habe. Er darf nämlich, so der BGH, nicht durch Schweigen daran mitwirken, dass auf eine Täuschung des Käufers ein Kaufvertrag zustande kommt und der Makler damit letztlich ebenfalls unrechtmäßig eine Provision verdient, die er bei ordnungsgemäßer Aufklärung des Käufers nicht oder nicht in der Höhe erhalten hätte, da der Kaufvertrag dann allenfalls zu einem geringeren Kaufpreis zustande gekommen wäre, wenn überhaupt. Im Übrigen weist der BGH nochmals ausdrücklich darauf hin, dass der Makler seine Provision immer zurück zu zahlen habe, wenn ein Kaufvertrag wegen Täuschung rückabgewickelt wird, weil der Käufer wegen Täuschung zur Anfechtung berechtigt war (BGH Urt. v. 14.12.2000 Az. III ZR 3/00).

 

Noch nicht entschieden ist hiermit allerdings, ob der Makler auch dann aufklären muss, wenn er keinen direkten Zahlungsanspruch gegen den Käufer erwirbt. Wenn der Käufer sich nur dem Verkäufer gegenüber zur Zahlung der Provision verpflichtet, kann er sich wohl auch hinsichtlich der Aufklärung nur an diesen halten.

 

Klaus-Peter Liefländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Anwaltskanzlei Dr. Dörfler & Liefländer

 

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Mängel beim Hauskauf

– Haftung trotz Gewährleistungsausschluss? –

 

Oft findet sich in Hauskaufverträgen die Klausel: „nach eingehender Besichtigung gekauft wie gesehen unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel“. Der Verkäufer wähnt sich auf der sicheren Seite. Aber die Rechtsprechung sieht das zumindest für den Fall anders, dass der Verkäufer gravierende Mängel arglistig verschwiegen hat. So hat der BGH entschieden, dass der Verkäufer ungefragt darauf hinzuweisen hat, wenn das Haus nur unzureichend gegen Hochwasser geschützt ist (Beschl. vom 08.12.06 Az. V ZR 249/05).

 

In einem von unserer Kanzlei erstrittenen Urteil vom 06.02.07 hat das Landgericht Gera den Verkäufer eines Einfamilienhauses zu Schadensersatz in Höhe von 22tsd € verurteilt, weil er dem Käufer verschwiegen hatte, dass dem Keller eine ordnungsgemäße Isolierung gegen Feuchtigkeit fehlte. Die hiergegen eingelegte Berufung hat das OLG Jena mit Beschluss vom 20.07.07 zurückgewiesen (Az. 2 U 212/07).

 

Auch in neueren Entscheidungen ist diese Rechtsauffassung bestätigt worden.

 

So hat das OLG Brandenburg in einem Beschluss am 07.09.2016 (Az. 4 U 171/10) bestätigt, dass der Immobilienverkäufer dem Käufer trotz Gewährleistungsausschluss im Vertrag haftet, wenn er nicht über Umstände aufklärt, die er kennt oder für möglich hält, wenn diese für den Käufer offensichtlich für den Kauf von ausschlaggebender Bedeutung sind.

 

Hauskäufer, die nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel feststellen sollten sich deshalb anwaltlich beraten lassen, ob Schadensersatz oder gar der Rücktritt vom Vertrag durchsetzbar sind. Verkäufer sollten darauf achten, dass sie etwaige Mängel ausdrücklich im Vertrag erwähnen.

 

Klaus-Peter Liefländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Anwaltskanzlei Dr. Dörfler & Liefländer

 

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